A vörös vonalakon túl: a kínai ingatlanpiaci válság, és lehetséges hatásai

Az összeomlás szélére került a kínai ingatlanpiac, egy év alatt 22 százalékkal csökkent az új lakások értékesítése, miközben lakossági tiltakozás-sorozat is sújtja az ágazatot: az építés alatt lévő ingatlanok tulajdonosainak jelentős köre nem hajlandó fizetni a hiteleket, az országban mintegy 300 csoport alakult különböző városokban, amelyek tagjai összesen – a becslések szerint – 150-370 milliárd dollárnyi lakáskölcsön törlesztését tagadták meg arra hivatkozva, hogy a fejlesztők becsapták őket.

Az alapvető problémát az elmúlt évtizedek kínai növekedésének húzóágazatát jelentő lakáspiacon elterjedt előértékesítési rendszer jelenti: a lakásokat a fejlesztők a tervezőasztalról adták el és a finanszírozást a vevők előre felvett jelzáloghitelei jelentették. A fejlesztők tőkeigénye így a minimálisra (a telekvásárlásra) volt csökkenthető, ami teret adott a gyors bővülésnek – láthatóan magas kockázatok mellett. A rendszer ingatlanpiaci buborékot alakított ki, az árak meredeken emelkedtek, a fejlesztők folyamatos növekedési kényszerbe kerültek, piramisjáték-szerű rendszert alakítva ki, amelyben a régebbi projektek befejezését az új értékesítésekből kezdték finanszírozni. A döntéshozók a buborék óvatos leengedése érdekében új szabályokat vezettek be, amelyben nem csak a keresztfinanszírozást korlátozták, de hitelfelvételi limitet is bevezettek a fejlesztők számára: a három piros vonal 2020 augusztusában bevezetett politikája az adósságállomány függvényében három lépésben korlátozta a felvehető új hiteleik mértékét. A küszöböt 2021-ben a fejlesztők 60 százaléka lépte át, 10 százalékukat pedig – köztük a most már a botrány jelképévé vált második legnagyobb kínai fejlesztőt, az Evergrandét – a teljes hitelfelvételi tilalom sújtotta. A források elzárása azonban az ágazatot még nehezebb helyzetbe hozta, hiszen a finanszírozási űrben képtelenek voltak tartani korábbi vállalásaikat.

Az Evergrande ellen a Kínában kisvárosnak számító 1,6 millió lakosú, a porcelán fővárosának mondott Csingtöcsenből indult el a tiltakozási hullám, ahol az elégedetlen vásárlók nyílt levélben fordultak a céghez és a helyi önkormányzathoz, mondván: a cég nem teljesítése miatt ők sem fizetik tovább a jelzáloghiteleiket. A közösségi médiában futótűzként terjedő levél tiltakozások sorozatát váltotta ki, kínaiak ezreit tagadták meg a részletek fizetését olyan lakások után, amelyekben sohasem laktak. A botrányt fokozza, hogy a tiltakozók szerint a fejlesztők és a bankok nem tartották be a rájuk vonatkozó szabályokat (korábban kapták meg a bankoktól a pénzeket, minthogy az az építkezés szakaszaihoz mérten járt volna nekik). Az ingatlanfejlesztőket a három piros vonal mellett mindeközben a kínai zéró-Covid stratégia kiváltotta gazdasági visszaesés is sújtotta: a kereslet eleve gyengült, ami a források még gyorsabb elapadásához vezetett. A kártyavárak így gyorsan dőltek össze, és a helyzetet a tiltakozási hullám még tovább rontja. A kínai kormány egyelőre nem lépett az ügyben, egyelőre a lakáspiac stabilizálásának fontosságáról szóló nyilatkozatot adtak ki, mondván az önkormányzatoknak is fontos szerepük van ebben, de körövonalazódik egy állami alap létrehozása is, amelynek feladata a félkész projetek befejezése lenne.

Tommy Wu, az Oxford Economics vezető közgazdásza az Al Jazeerának mindezt úgy kommentálta: „Az ingatlanfejlesztők nem rendelkeznek elegendő likviditással a projektek folytatásához – és az mindegy, hogy az adósságszolgálati költségek, a csökkenő lakáseladások, vagy a korábbi forrásokkal való visszaélés miatt. A problémának így olyan megoldást kell keresni, amely helyreállítja a lakásvásárlók fejlesztőkbe vetett bizalmát, és ez segítheti a lakáseladásokat, amivel javítani lehet a fejlesztők pénzügyi helyzetét."

A nagyobb kérdés persze az, hogy  az ingatlanpiaci válság milyen hatással lehet Kína és így a világ gazdaságára. Alicia García-Herrero, a Natixis vezető elemzője szerint kevéssé kell tartani egy 2008-hoz hasonló pénzügyi krízis kialakulásától – annak ellenére sem, hogy a Kínában az ingatlanpiac a GDP 30 százalékát teszi ki, ami kétszerese az Egyesült Államokban mért értéknél. A kínai pénzügyi rendszer ugyanis egyrészt meglehetősen zárt, miközben az ingatlanfejlesztők külpiaci hitelkitettsége is alacsony – így az elemző szerint inkább a kínai növekedés visszaesésének világgazdasági hatásaira számít. Kína a világ GDP-jének ötödét adja, a Világgazdaság Fórum becslése szerint egy százalékos ottani visszaesés a globális növekedést 0,3 százalékkal veti vissza. Noha az elemzők arra nem is számítanak, hogy a kínai gazdaság valóban recesszióba süllyedhet, az ingatlanpiaci krízis a növekedést jelentősen, a stagnálás-közeli állapotba taszíthatja, ami az elmúlt évek gyors bővülése után sokak számára visszaesésnek is tűnik majd.

A bejegyzésben foglaltak kizárólag az író személyes véleményét tükrözik és nem tekinthetőek az Erste Bank Hungary Zrt., az Erste Befektetési Zrt. vagy az Erste Alapkezelő Zrt. hivatalos szakmai álláspontjának. A bejegyzés tartalma nem minősül befektetési ajánlatnak, ajánlattételi felhívásnak, befektetési tanácsadásnak vagy adótanácsadásnak.

Címlapkép: Getty Images