REIT iparági kitekintés az osztalék kedvelőinek

Rövid ismerkedés a REIT iparággal

A REIT (Real Estate Investment Trust) vállalatok ingatlanok felvásárlásából és azok kiadásából szerzik pénzüket, és a nyereség jelentős részét osztalékként fizetik ki a befektetőknek. Az amerikai Kongresszus 1960-ban iktatta törvénybe az ilyen jellegű ingatlanbefektetési társaságok létrejöttét, hogy ezzel a „kisbefektetők” is részesülhessenek az ingatlanpiaci lehetőségekből.

Az ingatlanbefektetők teljesítményének értékelése kissé eltér a hagyományos vállalati értékelésektől (pl. P/E ráta vagy EV/EBITDA ráta), és alapvetően a Funds From Operation (FFO; illetve P/FFO ráta) az, ami érdekelheti a befektetőket egy-egy cég vizsgálatakor. Az FFO, amely a cég tevékenységéből származó cash flow-t jelöli, azaz a nettó eredmény és az értékcsökkenés összegét, csökkentve az eszköz értékesítéseken elért nettó eredménnyel és a kapott kamatbevételekkel. Ugyanis a két utóbbi nem az operáció részét képező tétel, míg az amortizáció ugyan csökkenti az eredményt, de a készpénzállományt növeli.

Típusát tekintve vannak az úgynevezett Equity REIT-ek, melyek az iparág nagyját alkotják, és a „klasszikus” módon, bérbeadással keresik bevételüket. Másik jelentősebb csoport a Mortgage REIT-ek, melyek ingatlanfejlesztéseket (ingatlanfejlesztő cégeket, projekteket) finanszíroznak, illetve jelzálogalapú értékpapírokat vásárolnak fel, bevételüket pedig a nettó kamatjövedelem adja. Harmadik a Hybrid REIT-ek, melyek az előző két stratégiát vegyítve tevékenykednek.

Az Egyesült Államokban a ma is érvényben lévő szabályozások alapján az alábbi kritériumokat kell teljesítenie egy vállalatnak ahhoz, hogy REIT-vállalatnak minősüljön:

• A teljes eszközállomány legalább 75%-át ingatlanok alkossák, illetve lehet amerikai államkötvénye, vagy készpénzállománya is
• Bevételének legalább 75%-a származzon bérbeadásból vagy ingatlant finanszírozó jelzálog törlesztőrészletből
• Az adóköteles jövedelem legalább 90%-át évente fizesse ki osztalékként a részvényeseknek
• Legyen adóztatható jogi entitás
• A céget igazgatóság vagy megbízott felelősök irányítsák
• Létezésének első éve után legyen legalább 100 különböző részvényese
• A tulajdonhányad több, mint 50%-a nem lehet ötnél kevesebb részvényes tulajdonában

Miért lehet jó foglalkozni az iparággal?

Az emelkedő és a magas kamatok visszavetették az ingatlanszektor és ezzel együtt a REIT iparág lendületét. A felvásárlásokon keresztül növekedést elérő cégek számára az emelkedő kamatok nehezítették a terjeszkedést, hiszen a felvásárlások finanszírozása jelentősen megdrágult, ezzel pedig a bevételnövekedés üteme lelassult, vagy éppen vissza is fordult. A Bloomberg REIT indexe 2022. január 3-hoz képest 23 százalékkal esett vissza (az S&P 15%-kal csökkent ugyanezen időszak alatt), míg a P/FFO alapú értékeltség 25 közeléből 16-ra csökkent, ami a teljes iparágat illeti.

Az S&P 500 index és a Bloomberg REIT indexének 2021.12.31. óta mutatott relatív teljesítménye

Forrás: Bloomberg

Az ingatlanbefektetési vállalatok egyik legnagyobb előnye, hogy nagy osztalékot fizetnek (amelyre törvény is kötelezi őket). A leesett értékeltségek ennek következtében így nem csak árfolyam-növekedési potenciállal, de magasabb osztalékhozammal is kecsegtethetnek a befektetők számára.

Magyar és régiós példák

A REIT-eket Magyarországon szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (SZIT) ismerhetjük. Ehhez az alábbi szabályoknak kell megfelelni:

• A társaság csak az alábbi tevékenységek egyikét végezheti:
  • ingatlan adásvétel
  • ingatlan üzemeltetés
  • ingatlan bérbeadás
  • ingatlankezelés
  • vagyonkezelés
• Csak Nyrt. lehet
• Folyamatosan működnie kell
• A tárgyévi eredmény 90%-át osztalékként kell kifizetni.
• A tulajdonosok csak 10%-ban lehetnek bankok, biztosítók.
• A társaság indulótőkéjének minimum 5 milliárd forintnak kell lennie.
• 25%-os közkézhányad szükséges, és a közkézhányadnak megfelelő névértékű részvény tőzsdén vásárolható, értékesíthető kell, hogy legyen.

A feltételeket teljesítő társaságok mentesülnek a társasági adó és a helyi iparűzési adó fizetése alól. A BÉT-en ilyen cég például a Graphisoft Park SE, amely a Duna-parton, az egykori Óbudai Gázgyár helyén létesült Graphisoft Park fejlesztésével és hasznosításával foglalkozik. További ilyen vállalat még a BÉT-en a BIF.

Európában az egyik legismertebb REIT a német Vonovia, mely több, mint félmillió lakással rendelkezik portfóliójában, s Németország legnagyobb ingatlanbefektetőjének számít. Tevékenységét elsősorban Németországban, Svédországban és Ausztriában végzi.

Kedvező trendek

A REIT cégek több különböző területen üzemelnek (ilyen például a lakóépületek, ipari komplexumok vagy egészségügyi intézetek), és a felosztottságból adódóan lehetnek olyan vállalatok, amelyek felülteljesíthetik szektortársaikat.

• Az adatközpontok iránti igény a nagy felhőadatbázisok korában ugyancsak növekedési pályán áll.
• A 15 éves szinten levő jelzáloghitel-kamatok megnehezítik az ingatlanvásárlást, így például emelkedhet az albérletek iránti kereslet.
• Az iparban egyre nagyobb teret nyernek a logisztikai központok (az e-kereskedelem előretörésével).
• Az elöregedő és egyben egyre hosszabb ideig élő társadalom idősebb tagjai életük utolsó fejezetét „öregek otthonában” tölthetik.

A fent említett trendekre jó példát jelenthetnek az alábbi vállalatok:

Digital Realty Trust

Múlt héten közzétett befektetési ajánlásunkban részletesebben is írtunk az adatközpont ingatlanbefektetők egyik legnagyobb szereplőjéről, amely véleményünk szerint alulértékelt lehet.

Camden Properties Trust

A Camden Properties Trust lakásai főleg az Egyesült Államok legjobban fejlődő déli, ún. „Sunbelt” régió államaiban találhatóak, mint például Texas, Florida, California, Észak-Karolina és Georgia. A magas jelzáloghitelek segíthetik a lakások bérlése iránti keresletet, a Camden népszerű lokalizáltsága és fejlett komplexumainak köszönhetően képes lehet sikeresen emelni bérleti díjain.

Prologis

A világ vezető logisztikai ingatlanberuházója, amely több, mint 19 országban rendelkezik raktárépületekkel és logisztikai központokkal. A vállalat által kezelt ingatlanok összege meghaladja a 190 milliárd dollárt, és tekintve, hogy a logisztikai iparág növekedése kiemelkedő volt az utóbbi években, a birtokolt ingatlanok szinte közel 100%-át bérbe is tudja adni.

Welltower Inc.

A Welltower fókusza az utóbbi években az idősotthonok felé fordult, melyekből immár remek portfólióval rendelkezik a vállalat. Ezen kívül rehabilitációs intézeteket és egyéb egészségügyi intézményeket is tart a portfóliójában, melyre az iparág jellemzőiből adódóan jelentős kereslet mutatkozik. Az idősotthonok telítettsége a koronavírus járvány alatt lecsökkent, de a következő években a kihasználtság fellendülésére számíthatunk, köszönhetően többek között az elörgrdő társadalomnak és a meghosszabbodott várható élettartamnak.