Egyre többen keresik ezt az ingatlanbefektetést – De mit kell erről tudni?

A zártkörű ingatlanalapok mellett léteznek és a köztudatban talán jobban elterjedtek a nyilvános ingatlanalapok, ezek között a legnagyobbak az Erste és OTP alapjai, főként lakossági ügyfelek számára forgalmazzák őket. Ezek nettó eszközértéke idestova hét éve a 4-5 milliárd eurós sávban tartózkodik.  Bár jellemzően forintban denominált alapok, de az ingatlanpiacról reálisabb képet ad az euró érték – hangsúlyozta Deák Tamás, az Erste Ingatlanfinanszírozás vezetője. A szakértő kiemelte, hogy a zárt körben forgalmazottak nettó eszközértéke, mely hét éve még félmilliárd eurót sem érte el, 2024-re 4,9 milliárd euróra nőtt, és idén bizonyára az 5 milliárd eurót is átlépi.

Mi van a növekedés hátterében?

Az ingatlanalapok társaságiadó- és iparűzésiadó-mentessége vonzó lehetőség. Ezért a zártkörű ingatlanalapok nagyobbik részét az adja, hogy sok befektető saját alapkezelőt hozott létre, és az alapok befektetési jegyeit megtartva „házon belül” alakított ki optimális gazdálkodást. A piac kisebbik részét adják, de milliárd eurót meghaladó nettó eszközértéket képviselnek azok a zártkörű ingatlanalapok, melyek forrásgyűjtése az elmúlt évtized eredményes pénzügyi innovációja. Ők a befektetési jegyek értékesítésén keresztül széles kört érnek el, ahol mindenki az általa preferált volument és kockázati profilt vállalhatja egy adott befektetésből.

Kik a befektetők?

A zártkörű ingatlanalapok belépési küszöbét jelentő 100 000 eurós minimum összeg miatt a befektetők főként nyugdíjpénztárak, ritkábban nyilvános befektetési alapok. Privátbanki ügyfelek is megengedhetnek ilyen összegű befektetéseket, de a magánszemélyek számára csökkenti a vonzerőt, hogy ezek az eszközök nem kerülhetnek tartós befektetési számlára.

Milyen kockázat és milyen hozam társul a befektetéshez?

Deák Tamás szerint gyakori megoldás, hogy az alapító egy junior B jegysorozatot magánál tart, és a kezelési szabályzat szerint ezen csak a szenior A sorozat teljes térülése után realizál hozamot. Elsőbbségi térülése miatt viszont az A sorozat hozama korlátozva, vagy esetenként fixen rögzítve van, így okkal hivatkoznak ezekre kvázi mezzanine hitelként. Látunk persze arra is példát – főként a megépült, stabil cashflow-val rendelkező ingatlanbefektetések esetén –, hogy csak A sorozat van, és befektetési jegyek 100%-át piacon értékesítik. Ilyenkor az alapkezelő térülése a hagyományos alapkezelői díjon keresztül valósul meg.

Kitért arra is, hogy az Ersténél a kereskedelmi ingatlanhiteleik harmadát ingatlanalapoknak nyújtják. Az alapok leányvállalatait is figyelembe véve pedig a hitelállományuk fele köthető ingatlanalapokhoz.

Szabályozottsága miatt a konstrukció hordoz magában valamennyi kötöttséget, például a letétkezelőt minden tranzakcióba be kell vonni, de az adókedvezmény és forrásszerzési rugalmasság meggyőző előnyt jelent.